Grundschuld
Eine Grundschuld ist ein abstraktes Pfandrecht an einem Grundstück (oder Erbbaurecht oder Wohnungseigentum).
Normalerweise belastet man sein Grundstück mit einer Grundschuld für die Bank, damit diese eine Sicherheit für das Darlehen hat, das man von ihr bekommen soll. Die Sicherheit besteht darin, dass die Bank das belastete Grundstück versteigern lassen kann, um sich wegen ihrer Forderung aus dem Versteigerungserlös zu befriedigen.
Das besondere an einer Grundschuld besteht darin, dass sie abstrakt ist. Das bedeutet: Sie hat mit der Forderung, zu deren Sicherung sie bestellt wird, überhaupt nichts zu tun. Daher kann sie auch jederzeit als Sicherheit für andere (neue) Forderungen benutzt werden. Die Verbindung zwischen der Grundschuld und der zu sichernden Forderung wird jeweils hergestellt durch eine Zweckerklärung, in der dann steht, für welche Forderung(en) die Grundschuld als Sicherheit dienen soll (häufig steht da: Für alle!).
Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen (in Abteilung III). Dabei werden auch Zinsen eingetragen, und zwar häufig 15 % oder gar 18 %. Mit den Darlehenszinsen hat das nichts zu tun, die Grundschuld ist ja abstrakt. Der hohe Zinssatz wird – wie auch fast alle weiteren Klauseln, die in den Bankformularen stehen – bedeutsam, wenn die Sicherheit verwertet, das Grundstück also versteigert werden muss. Die Bank bekommt aus dem Versteigerungserlös nämlich (natürlich nur so viel, wie sie verlangen kann, andererseits aber auch) nur so viel, wie eingetragen ist: Durch die hohen Grundschuldzinsen wird also nur die Sicherheit für die Bank erhöht.
Es gibt zwei Arten von Grundschulden: Buchgrundschulden und Briefgrundschulden. Eine Buchgrundschuld wird (nur) in das Grundbuch eingetragen, bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief (so etwas ähnliches wie ein Wertpapier) gebildet. Die Briefgrundschuld hat den Vorteil, dass sie einfacher an einen anderen Gläubiger abgetreten werden kann (die Abtretung einer Buchgrundschuld muss ins Grundbuch eingetragen werden, bei einer Briefgrundschuld genügt statt dessen die Übergabe des Briefes); sonst hat sie nur Nachteile: Die Briefbildung kostet Geld, bei jeder Änderung im Grundbuch muß der Brief dem Grundbuchamt vorgelegt werden, zudem kann er verloren gehen.
Die meisten Formulare der Banken zur Bestellung von Grundschulden sehen vor, dass der Grundstückseigentümer sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Das bedeutet, dass die Bank gegen ihn aus der notariellen Urkunde unmittelbar vollstrecken kann, ohne dass irgendein Gericht der Welt vorher prüft, ob das auch richtig ist. Eine solche Unterwerfungserklärung liegt im allseitigen Interesse, auch des Schuldners: Denn wenn jemand seine Verpflichtungen nicht erfüllen kann, weil er zahlungsunfähig ist, nützt es ihm auch nichts, wenn die Bank ihn erst bei Gericht verklagen muss. Er hat dann ja keine (rechtlich relevanten) Einwendungen gegen die Forderung, er hat “nur” kein Geld, also müsste das Gericht ihn verurteilen, und als Verlierer müsste er auch die Kosten des Verfahrens bezahlen. Erfolg: Er hätte noch einige tausend Euro mehr Schulden.